Защо е нужен предварителен договор?

Ако ти предстои покупка на имот, тази тема е важна за теб, защото предварителният договор е важна стъпка преди сключването на окончателния договор при сделката, в който ставаш собственик на избрания от теб имот. Кога се сключва предварителен договор и за какво да внимаваш?

Предварителният договор е важен документ, който осигурява правна и финансова сигурност както за купувача, така и за продавача преди да се сключи финалната сделка за покупко-продажба на имот. Този договор представлява обещание между двете страни преди да се сключи бъдещата сделка при определени условия, включващи цена, срокове и задължения. Това гарантира, че никоя от двете страни няма да се откаже без последствия.

Предварителният договор обикновено се сключва, когато сградата е в строеж, двете страни искат да уточнят условията преди финалното подписване, или ако трябва да се изчакат други обстоятелства, като финансиране, изчистване на документи или уреждане на тежести. Предварителният договор е обвързващ юридически документ, който задължава продавача и купувача да изпълняват поетите ангажименти по договора. Ако някой от двете страни не спази договореното, другата страна има пълното право да си търси правата по съдебен ред. Това е изключително важно, защото без предварителен договор, продавачът може да вземе капаро от теб и след това да реши да продаде имота на съвсем друго лице или да се откаже от сделката, като по този начин без договор ти не можеш да докажеш сумата, която си заплатил, или дори че реално участваш в тази сделка. Задължително по законов път предварителният договор трябва да е писмен, ако не се изпълни това условие, то договорът е невалиден и не може да се използва като доказателство, в случай на възникнали спорове. По принцип предварителният договор не е задължително да се заверява нотариално, но според експерти е препоръчително, защото по този начин имаш допълнителна сигурност и защита. Важно е, защото нотариусът проверява за тежести и какъв е статутът на имота, проверява идентичността на страните и вписва в договора всички необходими елементи.

В предварителния договор задължително трябва да са вписани ясно и точно личните данни на двете страни, като съдържа имена, ЕГН, адреси. Ако си юридическо лице ще трябва да впишеш името на фирмата, ЕИК/Булстат и адрес на управление. След като се впишат тези данни, следва да се напише пълно описание на имота, като точен адрес, кадастрален номер, границите му, площта и други характеристики. Този процес е важен, за да няма никакво разминаване в описанието и ако възникнат проблеми на по-късен етап, да се установи кой е точният имот, който е описан в договора - понякога става грешка с други имоти.

Освен, че трябва да се опише точно и ясно цената, трябва да се опише и начинът на изплащане на сумата - дали ще е на вноски, еднократно и на какви дати. Много често в предварителния договор се записват също капарото и авансовото плащане, което ще се задържи в случай на отказ от сделката без основателна причина. Важен е също срокът, в който ще бъде сключен окончателният договор за прехвърляне на собствеността на имот. Този срок може да се определи с фиксирана дата, но в по-чести случаи се уточнява след завършване на определени събития, например след влизане в експлоатация на сградата и придобиване на Акт 16 при ново строителство, след завършване на ремонт или други. Ако този срок не бъде спазен, законът дава право срокът да се удължи, но вие с продавача трябва да сте наясно какво следва при забавяне. Затова е важно в предварителния договор да са записани неустойки и санкции, които страната, която не изпълнява задълженията си, ще дължи на другата страна. Това е като вид гаранция и за двете страни, че сделката ще се осъществи.

Преди да подпишеш предварителния договор, трябва да направиш и някои задължителни проверки. Провери дали продавачът действително е собственик на имота. Тази проверка се прави в Имотния регистър към Агенция по вписванията . При тази проверка ще видиш освен дали е собственик, дали има ипотека, възбрани, запори или друг вид тежести, които може да затруднят или направят сделката невъзможна. При наличието на някои от изброените, трябва да обсъдите и изясните как ще бъдат премахнати преди подписването на окончателния договор. Важно е да обърнеш внимание, ако купуваш имот “ на зелено” (имаме отделна статия по темата), т.е. когато имотът е в строеж. Тук предварителният договор е почти задължителен, защото сделката е свързана с разрешителни. Поискай копия от разрешителни за строеж, провери дали строителят е вписан в регистъра на строителните фирми и какви са отзивите от миналите му клиенти. Ако имаш възможност поискай и договори с инвеститора, за да провериш правата и задълженията му. В този договор трябва да има описани условия, ако се забави или промени проектът и какво следва, ако строителят се откаже. Друг важен момент е да си сигурен, че продавачът има право да продава този имот, защото ако имотът е съсобственост, трябва всички собственици, които имат част от имота на участват в сделката и да се подпишат в договора. Ако това не се случи, сделката ще се оспори и ще е недействителна. Ако след подписването на предварителния договор се появят проблеми, като отказ от страна на продавача да продава или желание да го продаде на друго лице, ти имаш пълното право да си потърсиш правата по съдебен ред. Съдът може да ти даде възможност да поискаш изпълнение на договора, като по този начин продавачът се принуждава да сключи окончателния договор. Това ще се случи след като съдът провери дали е валиден предварителният договор, дали продавачът е собственик на имота и дали има други пречки, за да се осъществи сделката. Така се защитава твоят интерес и няма да останеш без имот или да загубиш вложената сума. Важно е да знаеш, че предварителният договор не съдържа само правни формалности, а точни и ясни условия за всички аспекти по сделката, включително състоянието на имота, като обзавеждане, оборудване, общи части и други. Ако купуваш апартамент в сграда, най-добре провери общите части, таксите за поддръжка и други ангажименти към етажната собственост. Съветваме те при подготовката на договора да се обърнеш към адвокат или специалист в сферата с недвижимите имоти, за да те консултира по най-добрия и правилен начин и да защитава правата ти. Така също няма да има пропуски в проверката и в писането на договора.

Както стана ясно, предварителният договор е един от ключовите документи, който поставя началото на покупко-продажбата на имот. Този договор ти гарантира, че сделката ще бъде изпълнена или ще имаш реални права да поискаш съдебен ред, ако нещо се промени или има проблеми по сделката. Няма да останеш без имот или без пари, ако си направил всичко правилно в процеса на вписване и проверка на предварителния договор. Винаги отделяй време да проверка, подготовка и експертна помощ, за да не си в ситуация, в която си подведен и със загуба на пари.