Кой плаща разходите при покупко-продажба на имот?

Освен продажната цена на имота, има и други разходи за покупко-продажба на имот, които често се подценяват от купувачите. Ние от zimoti.com сме ти подготвили подробна информация по темата, за да избегнеш неприятни изненади при сключване на сделката. Обикновено купувачите се фокусират върху продажната цена на имота и не предвиждат допълнителните разходи, които задължително трябва да се изплатят, за да се осъществи сделката. В повечето случаи крайната сума, която купувачът трябва да заплати надхвърля обявената цена на имота, понякога с няколко хиляди лева.

Покупката на имот не е просто търговска сделка, това е сложен административен, правен и финансов процес, в който има различни данъци, такси, оценки, застраховки и други разходи. Дори да няма нормативно правило, което да определя кой поема разходите, в практиката и в по-честите случаи основната тежест пада върху купувача, освен ако не е договорено друго между страните. Местният данък върху възмездното придобиване на недвижим имот е първият и най-важен разход за купувача. Данъкът се заплаща към общината, където се намира имотът и размерът му се определя с наредба на съответния Общински съвет. Обикновено данъкът е между 2% и 3% от стойността на имота, като основата за изчисление е по-високата между продажната цена и данъчната оценка. Дори при уговаряне на по-ниска цена между страните, ако данъчната оценка е по-висока, то тя ще бъде базирана на данъка. Например, ако имот е на стойност 200 000 лв, местният данък може да достигне до 6000 лв, което е съществена сума. Данъкът трябва да се заплати преди изповядване на сделката при нотариус и е предпоставка за нейното финализиране. Нотариалните такси са следващият важен разход. Нотариусът трябва да изготви и завери нотариалния акт, чрез който се прехвърля собствеността. Нотариалните такси са регламентирани в Закона за нотариусите и нотариалната дейност и се изчисляват въз основа на материалните интереси, отново върху по-високата стойност между договорената цена и данъчна оценка. Обикновено нотариалните такси са между 1% и 1,5% от стойността на имота, като има и такса за нотариална услуга, такса за удостоверяване, както и възнаграждение за нотариуса. Имай предвид, че ако сделката е по-сложна и ако се изисква изготвяне на декларации, пълномощни, справки или заверки на допълнителни документи, цената ще се повиши.

В днешно време повечето купувачи избират ипотечно кредитиране, което само по себе си води до допълнителни разходи. При покупка с кредит, банката изисква независима оценка на имота, за да се определи пазарната му цена и размерът на кредита, който може да се отпусне. Оценката на имота се извършва от лицензиран оценител, а цената за този вид услуга е между 200 лв. и 500 лв., в зависимост от типа, размера и локацията на имота. Също така банката задължава купувача да сключи застраховка на имота срещу рискове от пожар, земетресение, наводнение и други, като застрахователната премия зависи от застрахователната сума и условията в полицата. При дългосрочни кредити банката изисква застраховка “Живот” на кредитополучателя, която гарантира, че кредитът ще се погаси в случай на смърт или нетрудоспособност. Може да получиш пакет с включена застраховка в кредита, а в други случаи може да я внасяш отделно, като това ще ти излезе стотици левове годишно. Освен гореизброените разходи, купувачът трябва да предвиди и разходи за различни документи, необходими за нотариалната сделка. Това включва издаване на данъчна оценка на имота от общината, удостоверение за наличие или липса на вещни тежести от Агенция по вписванията, актуална скица или схема от кадастъра, справка към етажна собственост и т.н. Всеки от тези документи ще ти струва между 5 лв и 50 лв, а ако ги поръчаш експресно може да е и повече. От zimoti.com горещо ти препоръчваме да използваш и услугите на адвокат, но имай предвид, че спрямо обема на работата му по сделката, обикновено хонорарът е от около 300 до 800 лв, но при сделки с правни рискове може да надхвърли 1000 лв.

Продавачът най-често дължи брокерска комисионна, която в България често се разделя между страните, като всеки участник заплаща на брокера между 2% и 3% от стойността на имота с ДДС, но процентът е в зависимост от агенцията и конкретни договорености. Понякога продавачът поема и разходи за погасяване на задължения, като ипотека или задължения към общината, както и изготвяне на удостоверения от НАП , декларации по чл.264 от Данъчно-осигурителен процесуален кодекс (ДОПК) и др. Всичко показва, че крайната цена на имота рядко съвпада с договорената между страните сума. Общата стойност на допълнителните разходи за купувача може да достигне между 5% и 10% от покупната цена. Като пример, ако имот струва 200 000 лв., допълнителните разходи могат да възлязат между 10 000 лв. и 20 000 лв., в зависимост от конкретните условия по сделката.