Как се извършва делба на имот?

Делбата на имот може да предизвика сериозни катаклизми между съсобствениците и да доведе до влошаване на взаимоотношенията. Решението е всеки съсобственик да получи реалния дял от имуществото, което му принадлежи. Какво трябва да знаеш? Делбата на имот представлява процес на прекратяване на собствеността между две или повече страни. Когато делбата на имот е несправедлива, може да доведе до влошаване на личните взаимоотношения между съсобствениците. Решение на този казус дава делбата, която има за цел всеки съсобственик да получи реален дял от имуществото, което му принадлежи.

Съсобственост е, когато притежаваш имот заедно с други лица. Всеки от вас притежава идеална част от имота, има процент от него, но няма реално обособена част, която да използва самостоятелно. Най-често може да изпаднеш в такава ситуация, ако наследяваш имот от няколко наследници, но може да се срещне и при съвместна покупка, при развод или при дарение между роднини. Всеки съсобственик има право да използва целия имот заедно с останалите, но не може да взема самостоятелни решения относно разпореждането, продаването, отдаването под наем или да извършва преустройства или друг вид ремонтни дейности, ако няма изричното съгласие на останалите съсобственици на имота. Ако си съсобственик, но използваш имота сам, трябва да изплатиш обезщетение на останалите съсобственици. Имай предвид, че поддръжката, разходите и данъците трябва да се делят между всички съсобственици, ако никой от тях не използва имота самостоятелно. За жалост такъв тип делба често води до несъгласие между страните и се стига до роднински дела и разделяне на имущества. Разделянето представлява правна процедура, която разделя общия имот, така че всеки съсобственик да получи реален дял. Но, ако това не е възможно, ще се предвиди уравнение в пари или продажба на целия имот и поделяне на сумата. Всеки от съсобствениците има право на делба, дори останалите да не са съгласни.

Ако си в ситуация на доброволна делба, трябва да се извърши договор между всички съсобственици. В договора се посочва кой от тях какъв имот и каква част получава, дали ще се изравняват дялове с пари, дали някой ще получава друг вид имущество, вместо част от имота, и друг вид уговорки между страните. По Законов ред, този договор трябва да е в писмена форма с нотариална заверка на подписите и да е вписан в Имотния регистър, за да има действие спрямо трети лица. В този вид делба е важно всеки съсобственик да получи дял от имота или пари, защото ако някой от съсобствениците не получи нищо, делбата ще е нищожна. Доброволната делба е бърза процедура, по-евтина и по-гъвкава, защото всички съсобственици имат правото да изразяват желанията си и сами да определят условията, ако има съгласие от всички страни. Но, ако дори и един не е съгласен и не подпише договора за доброволна делба, тогава процесът ще продължи към съдебен ред. Вторият вид делба е съдебната. Това е процес, който протича в две фази. При първата фаза съдът ще разгледа дали има наистина съсобственост, кои са участниците в делата, какви са техните дялове, и дали всички съсобственици са включени в делбата. Именно в тази фаза се решават родствените претенции, искания и правата на съсобственост. След това следва втора фаза, която прави реално разпределение. Ако имотите позволяват разпределение, се прави разделителен протокол и чрез теглене на жребий се определя кой какъв дял получава. Но, ако няма възможност за реално разпределение - например апартамент, който не може да бъде разделен, тогава съдът може да възложи имота на един от съсобствениците срещу заплащане на уравнение в пари към останалите. Има случаи, в които никой от съсобствениците не желае имота или няма как да се уравнят дяловете, тогава съдът стига до заключение имотът да бъде продаден чрез публична продан, а средствата да се делят пропорционално. При този вид делба е важно да са включени всички съсобственици и всички имоти, които подлежат на делба. Ако има пропуснат съсобственик, цялата делба ще е нищожна и ще се наложи процесът да започне отначало. В случая, ако е пропуснат само имот, то делбата за останалите ще остане валидна, но ще се наложи отделно съдебно производство самостоятелно за този имот. Има случаи, в които погрешка в делбата е включен и имот, който не е съсобствен, а принадлежи на трето лице и той не подлежи на делба. Този процес може да доведе до недействителност на цялото разпределение, ако някой съсобственик остане без дял. Затова е ключово да направиш предварителна проверка и да се консултираш с адвокат. Важно е да знаеш, че не всички имоти подлежат на делба. Например имущество, което е придобито по време на брак, когато не е избрано как ще се разделя, това се води съпружеска имуществена общност и не може да се дели по общия ред. Делбата е възможна само ако има развод или при преминаване към режим с нотариален договор. Също е важно да знаеш, че общите части на етажна собственост не подлежат на делба, като стълбище, мазе, покрив. Те са собственост на всички съсобственици в сградата по закон и не могат да се делят. Друг вид имоти, които не могат да се делят между съдружниците са тези, които са в активите на гражданско дружество, защото не са тяхна пряка собственост, а собственост на самото дружество. Друг начин за прекратяване на съсобственост без делба е, ако продадеш своя идеален дял на друг съсобственик или на трето лице. В този случай законът дава право на изкупуване, като първо трябва да предложиш дела си при същите условия на останалите съсобственици. Ако никой от тях не прояви претенции, можеш да го продадеш на трето лице. В най-добрия случай, ако се споразумеят всички съсобственици, може да продадат имота и да си поделят сумата. Следващ вариант е, ако искаш да дариш дела си или да се откажеш от него, но това означава да го прехвърлиш към останалите съсобственици.

Прекратяването на съсобственост чрез делба е важна стъпка, която изисква внимателна и точна подготовка, коректни документи, преценка на имуществото и точна стратегия какво искаш да постигнеш от процеса. Ако спазваш тези правила ще можеш спокойно и ясно да се сдобиеш със собственост върху своя дял, без ограничения и зависимост от други хора. Винаги прави предварителна проверка със специалисти и адвокати, за да си спестиш главоболия, излишни нерви и загуба на пари. Ако имаш нужда от съдействие, свържи се с нас!