Какво трябва да знаеш при покупка на имот от ЧСИ (частен съдебен изпълнител)?

Процедурата за покупка на имот от частен съдебен изпълнител буди интерес сред купувачи, инвеститори или хора, които търсят имот на по-достъпна цена. Това е публична продан на имот и има реална възможност да се придобие собственост под пазарната стойност. Важно е да знаеш, че за да е подобна сделка изгодна и законово сигурна, трябва да се внимава и да се направи добро предварително проучване.

Това е част от изпълнително производство - принудителна процедура, при която кредитор търси удовлетворение на вземането си чрез продажба на имуществото на длъжника. Ако длъжникът не изпълни задълженията си доброволно, то тогава кредиторът има право да потърси съдействието на ЧСИ. След това съдебният изпълнител прави описване и оценка на активите на длъжника, включително и на притежаваните от него имоти. По този начин се извършва оглед и се изготвя експертна пазарна оценка на имота. Въз основа на това ЧСИ определя началната цена, която не може да бъде по-ниска от данъчната оценка. Ако първата продажба не е успешна, то следващата може да се обяви с намаление до 90% от предишната начална цена.

Обявяването за продан на имота се публикува в срок, който трябва да е не по-кратък от 30 дни преди датата на нейното приключване. Може да се открие на официални сайтове на окръжни съдилища, в регистъра на Камарата на ЧСИ, също и в канцеларията на съответния съдебен изпълнител. В обявата трябва да се съдържа основна информация, като описание и адрес на имота, собственик, начална цена и срокове за участие в търга. Също в обявата се посочват дните и часовете, в които може да се извършат огледи на имота. Публичните продани се извършват електронно чрез Единния портал за електронни публични продажби. Единствено трябва да имаш регистрация в системата и квалифициран електронен подпис.

За да участваш в търга са да внесеш 10% от началната цена на имота по социалната сметка на съдебния изпълнител, да подадеш електронно наддавателно предложение в посочения срок чрез Единния портал за електронни публични продани и да приложиш необходимите документи, като удостоверение за липса на пречки за участие от името на фирма или физическо лице. Търгът е таен и участниците не знаят кои са другите участници. След крайния срок съдебният изпълнител отваря предложенията, съставя протокол и обявява кой е победител, а именно този, който е предложил най-висока цена. Ако си спечелил търга, трябва в 7-дневен срок да внесеш пълната предложена сума. Ако не го направиш, ще изгубиш внесените 10%, а имотът може да се предложи на следващия участник. След пълното плащате, частният съдебен изпълнител постановява за възлагане на имота, което има правна сила на нотариален акт и се вписва в Имотния регистър. Имай предвид, че постановлението може да се обжалва в 7-дневен срок от длъжника, съсобственика или трети лица, които имат претенции към имота. Ако няма обжалване или е отхвърлено от съда, възлагателното постановление е окончателно и ти можеш да бъдеш въведен във владение от съдебния изпълнител.

Важно е да знаеш, че покупката на имот от ЧСИ носи реални ползи, но има и рискове, които не са характерни за стандартна сделка с нотариален акт между купувач и продавач. Едни от най-честите проблеми са: -Обремененост на имота с ипотеки, ползватели, съсобственици или възбрани. -Обитаване от трети лица, като бивши съсобственици или наематели, които отказват да напуснат. -Статутът на имота е неясен, несъответствия в площи, строителни книжа, предназначения и др. -Ако се появи обжалване на постановлението, което може да забави вписването и въвеждането във владение. -Липса на достъп или сервитути, като правни ограничения, които купувачът не е забелязал в началото на сделката.

Тук не се сключва предварителен договор, липсват договорености, а ЧСИ няма отговорност за състоянието на имота. Поради тази причина е важно да направиш самостоятелна проверка или най-добре с помощта на адвокат за тежести в Имотния регистър, вещни права на трети лица, данъчни задължения и такси или съдебни дела, които са свързани с имота. Ако имаш намерение да купуваш имот от ЧСИ, то най-добре се обърни към адвокат, който е добре запознат със спецификите на изпълнителното производство и може да те консултира с проверка на имота, обявлението и вещните тежести, да регистрира и подаде документите, вместо теб в Единния портал за електронни публични продани, може да съдейства с правна защита при обжалване или ако има проблем при въвеждането във владение на имота, също може да ти помогне при прехвърляне на собствеността, вписването и други казуси.